Ce verifici înainte să cumperi un apartament: lista completă

Notarul verifică proprietatea și sarcinile la momentul autentificării. Nu verifică însă istoricul titlului, litigiile pe rol, situația urbanistică sau datoriile către asociație. Diferența dintre cele două niveluri de verificare este exact zona în care apar problemele.

1. Extrasul de carte funciară pentru autentificare

Se solicită de notar și este valabil 10 zile lucrătoare, interval în care imobilul este blocat pentru alte tranzacții. Din el aflați proprietarul actual, suprafața înscrisă, sarcinile (ipoteci, sechestre, interdicții de înstrăinare) și eventualele notări de litigii.

Verificați ca numele proprietarului să coincidă exact cu al vânzătorului și ca suprafața să corespundă cu cea din anunț și din realitate.

2. Istoricul titlului de proprietate

Nu vă opriți la actul prin care vânzătorul a dobândit imobilul. Urmăriți lanțul de transmisiuni pe cel puțin ultimii ani și verificați dacă vreo verigă provine dintr-o succesiune nedezbătută complet, dintr-o donație revocabilă sau dintr-un imobil cu istoric de naționalizare. Acestea sunt sursele clasice de acțiuni în revendicare ulterioare.

3. Sarcini și interdicții

Ipoteca bancară a vânzătorului este frecventă și nu blochează tranzacția, dar impune o mecanică precisă: radierea ipotecii se face cu banii cumpărătorului, printr-un acord tripartit cu banca. Cereți adresa de refinanțare/radiere înainte de a semna antecontractul, nu în ziua tranzacției.

4. Litigii pe rol

Căutați numele vânzătorului pe portalul instanțelor. Un proces de partaj sau o acțiune în revendicare în curs asupra imobilului schimbă complet imaginea, chiar dacă nu este încă notat în cartea funciară.

5. Datorii la asociația de proprietari

Cereți adeverință de la asociație privind achitarea la zi a cotelor de întreținere și eventualele fonduri de reparații aprobate, dar neîncasate. Datoriile rămân, practic, atașate apartamentului: le veți plăti dumneavoastră sau veți intra într-un conflict cu asociația din prima lună.

6. Situația urbanistică și modificările

Dacă apartamentul are pereți demolați, balcon închis sau bucătărie mutată, verificați dacă aceste lucrări au autorizație și dacă releveul din cartea funciară corespunde realității. Diferențele blochează ulterior obținerea unui credit ipotecar de către următorul cumpărător — deci și revânzarea.

7. Riscul seismic și starea blocului

Pentru clădirile vechi, verificați dacă blocul este încadrat într-o clasă de risc seismic. Încadrarea în clasa I atrage obligații de consolidare, restricții și, în practică, imposibilitatea de a obține credit ipotecar.

8. Antecontractul: unde se pierd banii

Cele mai multe pierderi nu vin din acte false, ci din antecontracte prost redactate. Trei clauze esențiale:

• Calificarea avansului. Arvună confirmatorie, acont sau avans simplu — consecințele diferă radical dacă tranzacția cade.
• Condiția suspensivă a creditului. Dacă banca refuză finanțarea, avansul trebuie restituit integral. Fără această clauză, îl pierdeți.
• Termenul și penalitățile. Data limită pentru contractul final și ce se întâmplă dacă una dintre părți întârzie.